דירות להשקעה - האם זה משתלם?

רבים מאיתנו קונים דירות לצרכי מגורים, אך יש גם כאלה שקונים נכסי נדל"ן, ובעיקר דירות, לצרכי השקעה. תחום הנדל"ן התפתח מאוד בעשור האחרון בישראל, ובשנים האחרונות המחירים הם בשמיים. רוב האנשים ששלפו פנקסי צ'קים ורכשו דירה להשקעה לפני 4 ו- 5 שנים, הרוויחו, ובגדול, אך גם כיום, כאשר המחירים נמצאים כמעט בשיא, ניתן עדיין למצוא פה ושם דירות להשקעה וגם להרוויח. אך לפני שאתם רצים לקנות דירה להשקעה, קראו את הכתבה הזו ולמדו האם בכלל משתלם כיום לקנות דירות להשקעה בישראל.

האם כדאי לקנות כיום דירות להשקעה?

עד לפני מספר שנים היה משתלם מאוד, למי שיכול היה לאפשר לעצמו זאת, לקנות דירה להשקעה. מחירי הדירות לפני מספר שנים היו נמוכים בעשרות אחוזים, וכל מי שקנה דירה יכול היה למכור אותה לאחר זמן מסויים ברווח קטן, בינוני או גדול, תלוי בכמה שהוא השקיע בדירה ובכמה עלו המחירים באותה התקופה. ניתן כמובן גם להשכיר את הדירה שקניתם להשקעה ולקבל תשואה יפה וגם כך להרוויח. כמובן שהדבר תלוי במיקום הדירה, במחיר בו קניתם אותה, במחיר בו מכרתם את הדירה או במחיר השכירות שאתם מקבלים עליה. יש קריטריונים רבים, אך באופן כללי ניתן לומר כי חלק בלתי מבוטל מיזמי נדל"ן גדולים וקטנים, אשר קנו דירות להשקעה לפני מספר שנים, בהחלט עשו תשואות יפות על חלק מההשקעות שלהם (אלה שקנו את הדירה בחוכמה כמובן – לא כולם...). כיום, עם העלייה הבלתי נגמרת של מחירי הדירות בכל חלקי הארץ, כל עניין ההשקעה בדירות הפך למסובך הרבה יותר. היום יותר קשה לקנות דירה בזול ולמכור אותה תוך זמן קצר במחיר גבוה הרבה יותר, אם כי זה עדיין אפשרי.

מה אומרים המומחים?

בתחום הנדל"ן יש דעות רבות לכאן ולכאן אך עם מספרים קשה להתווכח. לאחר שנתיים של עליות חדות במחירי הדירות בכל רחבי הארץ, הנתונים של 2010 מראים על המשך העליות, אך המומחים צופים כי בשנת 2011 יתייצבו המחירים בתל אביב ובחיפה. על פי המדד של האתרים יד 2 ודה מרקר, הזינוקים החדים ביותר במחירי הדירות בשנת 2010 היו  דווקא בפריפריה, במקומות כמו יקנעם, כרמיאל, קרית אתא, קרית מוצקין ונהריה. ניתן לראות כי באיזור הצפון עליות המחירים היו הדרמטיות ביותר. גם בערים כמו אשקלון, גבעתיים, חולון, אשדוד, ראשון לציון, כפר סבא ועוד, המחירים עלו בשנה האחרונה בלמעלה מעשרה אחוזים. מה זה אומר לגבי שנת 2011? על כך הדעות חלוקות. חלק מהמומחים טוענים כי המחירים הגיעו לשיא (במיוחד בחיפה, אך גם בתל אביב) ואילו מומחים אחרים טוענים שהעליות עדיין לא הסתיימו. טבריה היא העיר הזולה ביותר בישראל כיום (ולכן אולי כדאי להשקיע בה כי למחירים בטבריה יש לאן לעלות).

כמה משפיע שיפוץ הדירה להשקעה?

כמובן שאם משפצים את הדירה ומוכרים אותה לאחר מכן, ניתן בהחלט לעשות רווח נאה, אך במקרה זה יש צורך בהכרת השוק לעומקו ובהבנה בתחום שיפוצי הדירות (או לפחות היכרות עם אנשי מקצוע שמבינים בכך). גם בתחום שיפוצי הדירות להשקעה, בעבר המצב היה פשוט יותר. עד לפני מספר שנים, יזמים רבים קנו דירות במחיר נמוך, פתחו פנקסי צ'קים, שיפצו את הדירות במהירות, ומכרו אותן ברווח. כיום, מכיוון שמחירי הדירות נמצאים בשיא או כמעט בשיא, ברוב חלקי הארץ, המצב הוא מורכב יותר. לא כל דירה שתשפצו היום מייד תעלה את ערכה בצורה ניכרת. ובמילים אחרות – לא תמיד שיפוץ דירה משתלם, בוודאי שלא שיפוץ פנימי. במקרה של הוספת מעלית או חניה, או יוזמה של תמ"א 38 על הבניין בו נמצאת הדירה שלכם, המצב משתנה ובהחלט ניתן להרוויח סכומים יפים.

למי זה מתאים והיכן?

כמובן שכל העניין ההשקעה בדירות מתאים לאנשים שיש להם את המשאבים לקנות דירות להשקעה ואת היכולת גם לספוג הפסדים לפעמים. בשנים האחרונות נקנו דירות רבות להשקעה (גם על ידי משקיעים זרים) בתל אביב, ירושלים, חיפה ובאר שבע וגם בערים קטנות יותר. אם אתם נופלים על "מציאה" בתל אביב או בירושלים למשל, בהחלט כדאי לכם לרכוש את הדירה כדירה להשקעה, אך כיום, מאוד קשה למצוא "מציאות" שכאלה. בעבר השתלם מאוד לרכוש דירות להשקעה בערים הגדולות (ובהן גם באר שבע וחיפה), אך כיום המגמה היא ללכת יותר לכיוון של הפריפריה ולהתרחק ממרכזי הערים, כי במקומות הללו מחירי הדירות הם עדיין סבירים (ולא בשמיים) וניתן עדיין להרוויח. ככל שמחירי הדירות מרקיעים לשחקים, כך קשה יותר למצוא דירות להשקעה שניתן להרוויח עליהן בטווח הקצר, אך אם יש לכם הון עצמי, סבלנות ותחושה שהמחירים (בעיקר במרכז) רק ימשיכו לעלות, אתם עדיין יכולים לחפש דירות להשקעה, ואם תצדקו בהערכות שלכם יש סיכוי טוב שגם תרוויחו!